전월세전환율 전세에서 월세 전환 방법

안녕하세요? 동생이 인도네시아에 파견 근무 나가있는데, 이번에 4개월에 한번씩 2주간 휴가를 받아서 우리나라에 와 있거든요. 그런데 내일 다시 출국한다네요. 정말 2주가 그리 길지 않은 기간인 것 같아요. 제가 그러게 느끼는데 당사자인 동생은 얼마나 체감하겠습니까. 동생이 집에 와서 초콜릿도 선물하고 소율이 용돈, 욱이 코흡입기를 사주고 저희 가족에게 주고만 가네요. 조금만 참고 힘내고 건강해서 돌아오기를 바란다 동생아!^^

동생 집이 잠원동에 위치한 원룸인데요, 전세 8천만원에 있다가 주인이 월세로 돌렸거든요. 보증금은 그대로고 월세를 15만원이나 올렸다고 매달 방세를 지불하고 쓰지 않고 있는 유령집이랍니다.

그래서 오늘은 전월세 전환을 통한 전월세전환율에 대해서 포스팅 하도록 하겠습니다.

저번에 뉴스에서 들었는데요, 우리나라 임대소득자 중에 1년에 월세 만으로 20억 이상 벌어들이는 건물주가 200명이 넘었다고 하더라고요. 정말이지 우리나라는 아무 것도 안해도 건물 임대수입만으로도 금수저가 될 수 있는 나라입니다. 부동산이 우리 국민을 먹여 살린다고 해도 과언이 아니죠.

저번에 세종시 행정중심복합도시 3-1생활권 M5블록 10년 공공임대주택리츠의 임대조건 인데요.

위 임대조건으로 전세에서 월세전환과 반대의 상황인 월세에서 전세 전환하는 방법에 대한 계산을 해 보이겠습니다.

보통 세입자는 목돈이 있으면 보증금을 더 많이 넣어서 임대료를 줄이려고 할 거고요, 건물주는 보증금 보다는 월세를 높여서 임대수입을 많이 하려는 경향이 있습니다. 물론 이와 반대되는 상황도 많이 있고요.

최근 전월세전환율이 보통 6%라고 하는데요. 신문을 보니 서울시 주택 전·월세 전환율이 처음으로 5%대로 내려갔다고 합니다. 그만큼 은행 이자율이 내려가면서 월세전환율도 내려간 것으로 보입니다.

그럼, 계산이 어떻게 되는 지 알아볼까요.

1. 월세를 내리고 임대 보증금을 높일 때

전월세 전환율을 6%로 가정했을 때, 보증금 39,000,000원 × 6% = 195,000원입니다. 임대조건인 45만원에서 19만천을 뺀 나머지 255,000원을 임대료로 내면 되겠습니다. 단, 보증금이 기존 3천9백에서 78,000,000원으로 높아지겠지요. 보증금을 1천만원만 전환하려면 전환율 6%를 곱해서 6만원만 기존 임대료에서 빼면 되겠지요.

2. 임대보증금을 낮추고 월세를 높일 때

현행 전환요율이 4%라고 가정했을 때, 월 임대료 87,000원 × 12= 1,044,000원(연 임대수입) ÷ 4% = 26,100,000원입니다. 즉 임대료를 추가로 87,000원 납부시 보증금을 2천6백만원을 올리면 됩니다.

위의 내용이 어렵게 다가오신다면 다음과 같이 표로 정리해 보았으니 따라 오세요.^^

전세를 월세로 전환할 때 전세가 1억이다면 1천만원을 월세로 돌리면 전월세전환율이 12%라고 한다면 보증금 9천만원에 월세 10만원이 될 것입니다. 그렇다면 보증금 5천만원이면 월세는 50만원이 되겠지요. 집주인은 분명히 전환율을 높게 잡으려고 할 것입니다. 보통 서울시 10월 기준으로 5.3%로 낮아졌다고 하네요. 반가운 소식이죠.^^

다음은 월세를 전세로 전환하는 방법입니다.

월세 10만원을 월차임전환율(12%로 가정)로 계산해서 보증금으로 전환하면 1천만원이 나옵니다.

계산식은 월세 × 12 = 연간수익 이 나오고요. 연간수익 ÷ 월차임전환율 = 임대보증금으로 계산이 됩니다.

쉽게 말씀드려서 기존 월세에서 10만원을 차감하면 전환율이 6%라면 2천만원을 올려줘야 합니다. 4%라면 3천만원을 올려줘야 하고요.

정리하면 세입자의 입장에서는 전세에서 월세 전환할 때 전월세전환율을 최대한 낮추려 할 것이고요, 월세에서 전세로 전환하는 월차임전환율은 높이려 할 것 입니다. 이제 이해 되셨나요?

두개의 전환율이 교차로 움직이니까요, lh토지주택공사에서 공공임대주택 또한 월임대료 확대에 전환율을 4%로 적용하고, 보증금 확대에는 전환율을 6%로 적용하는 것입니다.

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전세에서 월세 전환하는 방법을 전월세전환율을 통해서 알아보았고요, 이 계산식이 어렵다면 전월세계산기도 있으니까요, 다음 시간에는 전월세계산에 대해서 쉽게 자동계산하는 방법을 알려드리도록 하겠습니다.